Un investisseur me dit :
« Mon appartement rapporte 6 %. »
Sur le papier, l’opération semblait excellente.
⚠️ Mais en immobilier, plusieurs rentabilités existent :
la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges, et la rentabilité nette de charges et de fiscalité.
🔴 Rentabilité brute
→ Loyers annuels ÷ Prix du marché du bien (et non pas prix d’achat)
→ Rapide à calculer, souvent mise en avant dans les annonces
→ Mais elle ne tient pas compte des charges ni des impôts
🟡 Rentabilité nette de charges
→ (Loyers − charges) ÷ Prix du marché du bien
→ Elle intègre les charges courantes : taxe foncière, copropriété, entretien, gestion…
🟢 Rentabilité nette-nette
→ (Loyers − charges − fiscalité) ÷ Prix du marché du bien
→ C’est le rendement réellement perçu par l’investisseur.
📊 Exemple :
• Prix du bien : 200 000 €
• Loyers annuels : 12 000 €
→ Rentabilité brute : 6 %
Après charges (4 000 €) :
→ Rentabilité nette : 4 %
Après fiscalité (TMI à 30 % + PS à 17,2 %) :
→ Rentabilité réelle : 2 %
🔍 Le bien n’a pas changé.
C’est simplement le calcul qui est devenu plus complet.
Avant d’investir, la vraie question n’est donc pas :
« Quelle est la rentabilité du bien ? »
Mais plutôt :
« Quelle sera la rentabilité une fois les charges et la fiscalité prises en compte ? »
🎯 Parce qu’en immobilier, la performance se mesure après tous les calculs.
💡 Et bien sûr, il existe différentes solutions permettant d’optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier.
C’est justement l’un des enjeux d’un accompagnement patrimonial adapté.
